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新加坡地產丨最新的新加坡物業發展準則將於2019年初生效,它們將對買家產生甚麼影響?

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新加坡地產丨最新的新加坡物業發展準則將於2019年初生效,它們將對買家產生甚麼影響?

十一月 01, 2018 新加坡

新加坡城市重建局(URA)宣佈了幾項將於2019年初生效的最新新加坡物業發展準則。原因是為了阻止新加坡地產發展商建造「鞋盒公寓」,反對整體減少的物業單位面積和最大住宅單位數量,並希望「管理新加坡基礎設施的潛在壓力」。

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對於新加坡地產發展商來說,這絕對是個壞消息,因為降低最大單位數量意味著會蠶食潛在的利潤;但是,對於想在新加坡置業的投資者來說,這發展準則可能會有利於他們的投資計劃。原因是甚麼?現在就為你逐一剖釋新規則標準以及它們對新加坡物業投資者的影響:

新準則一:降低最大住宅單位數量

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原來標準:

位於新加坡核心中央區以外的發展項目,其允許的最大住宅單位數量為建築面積(平方米)除以70平方米

更新標準:

公式現在更新為:建築面積除以85平方米。在相同的建築面積下,假設發展商想把其建築面積的住宅單位數量最大化,每個發展項目可以建造的單位數量將減少約18%。

背後原因:

根據URA相關人員的說法,更新的標準可以令發展商能夠提供更均衡的單位規模組合,以滿足新加坡置業者—並不只限於投資者—的多樣化需求。

對新加坡物業投資者的影響:

新開售的新加坡物業單位的平均面積將會增加。由於較便宜的「鞋盒公寓」可能已成為過去,預算有限的新加坡置業者可能會因此而使其投資受限制,或需要轉向二手市場。

同時,新加坡物業的租金收益率可能會降低。因為物業每平方尺的成本會上升,但由於無法證明其租金會否隨之上漲,使租金收益率未必能夠同時上升。不過,如果是為了個人住屋需要而置業的買家,則可能會歡迎這個措施了。

新準則二:更多地區將限制最大住宅單位數量

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原來標準:

原本在Telok Kurau、Kovan、Joo Chiat和Jalan Eunos這四個地區均有最大住宅單位數量的特殊要求:就是其在這些屋村內,其最大單位數量為建築面積除以100平方米,而非一般規定的70平方米。

更新標準:

在最新規定下,共有九個區域必須遵守特殊的最大單位數量規定,包括有Marine Parade、Joo Chiat-Mountbatten、Telok Kurau-Jalan Eunos、Balestier、 Stevens-Chancery、Pasir Panjang、Kovan -How Sun、Shelford、和Loyang。

背後原因:

雖然URA沒有明確的說法,不過這標準應該是希望維持這些街區的低密度建築特徵。因為這些街區的特點都是擁有小街道或狹窄的道路網絡,所以需要更嚴格的單位數量控制,以防止新發展會在未來給這裡的基礎設施帶來不必要的壓力。

對新加坡物業投資者的影響:

如果希望在未來能夠在較為悠閒的社區內生活,就可以選擇在這九個低密度住宅區內置業。同時,在這些地區出售或出租房屋的投資者,也不必擔心面臨供過於求的問題。

不過,由於最大單位數量的限制,這些區域對新加坡地產發展商來說可能也不太具有吸引力,因此這個新措施可能會是一把雙刃劍。

新準則三:室內公共空間獎勵計劃(Bonus Gross Floor Area)

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原來標準:

原本沒有這樣的計劃。

更新標準:

根據室內公共空間津貼計劃,新加坡地產發展商可以建立室內娛樂空間,如健身房、圖書館、多功能廳和閱覽室等,並申請這些空間作為獎勵總建築面積。

最高的獎勵建築面積上限為住宅發展總面積的1%,或混合用途發展項目的住宅部分的總建築面積。以新加坡物業Kent Ridge Residences項目為例,其建築面積為41,490平方米,獎勵1%的建築面積,相當於額外的約415平方米室內面積,大約是一個籃球場的大小。

背後原因:

URA同樣沒有明確的說法。不過,當新加坡物業擁有更多的公共空間,將可增加鄰里的親密度。

對新加坡物業投資者的影響:

買家可以在未來的新開售的新加坡物業擁有更多的室內設施,並享受更好的生活環境。

新準則四:露台的新規定

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原來標準:

早於2001年,URA就規定新加坡地產發展商可以在最大發展強度上增加空間,以便為居民提供露台設施。更具體地說,住宅發展的建築面積可以延長10%,不過這額外的空間應該僅用於露台。而露台也沒有最低寬度要求,因此某些物業項目的露台空間看起來比較像是個超大的花盆。

更新標準:

私人戶外空間的額外總建築面積上限將降至7%。而最重要的是,每個單位的總露台面積將限制在淨內部區域的15%,並必須具有1.5米的最小寬度,以便居民可以有意義地使用室外空間。

背後原因:

URA注意到,一些新加坡物業項目現時就有露台太大的特點。此外,更普遍的看法就是買家現時很難在不浪費露台空間的情況下尋找合適的物業單位。

對新加坡物業投資者的影響:

買家們可以擁有更好比例和更有用的家庭露台。而擁有跟露台差不多大小的睡房的鞋盒公寓也將被徹底杜絕。

最新的新加坡城市重建局發展準則將如何影響買家?

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這些新發展準則可能會帶來更大的新加坡物業單位,並且可能會降低單位每平方尺的銷售價格。而這些措施應該會較受物業用家—而非投資者的青睞。同時,考慮到新加坡地產市場最近的熱潮推動了新物業單位的湧入,這些措施同時能用作遏制物業供過於求和過度擁擠的問題。

總括而言,對於新加坡物業買家來說,在未來幾年,將可輕鬆地買到空間更大、價格更低、配套更齊全的新加坡物業單位。

 
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