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泰國地產丨給海外投資者的出租泰國物業完整指南

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泰國地產丨給海外投資者的出租泰國物業完整指南

十一月 30, 2018 泰國

數據顯示,泰國在整個亞洲的租金收益統計中排名第三,僅低於印尼和菲律賓,平均總收益率為6.35%。由於新建泰國發展項目的租金收益率較低,所以令泰國物業投資者都轉移以轉售物業房屋來獲利。

而你作為一個海外投資者,又怎樣才可以成為一個好的泰國業主並成功獲利呢?不妨可參考以下的七個貼士:

貼士一:租金收益率最大化

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租金收益率最大化的重點就取決於你的泰國物業的位置。另外,即使短期租約可能會增加行政成本,不過包括短期租約的出租策略就可以為業主在泰國度假旺季和學校假期時帶來滿意的利潤。如果你想選擇這種出租策略,要考慮的重點包括: 

• 除了在旺季和學校假期,允許短期出租可以讓業主在年中其他租金收益率較低的時間仍能獲得收益;
• 業主應考慮到短期出租所增加的行政費用,例如是要平衡租賃收益和廣告費用;
• 如果你在泰國置業時選擇了抵押貸款,那你的租金利率就需要設定在一個可以按期還款的水平;
• 與其他競爭對手相比,維持你的泰國物業的高質素和提供更多設施,就可以在市場中吸引到更多的租客;
• 為了獲得穩定的房屋租賃收入、避免不利的匯率和因其他問題而出現的收益波動,你可以把旗下的泰國出租物業瞄準泰國的國際勞動力市場;
• 研究你所選擇的地區的其他發展項目、了解該區的平均租金、設施和整體狀況,然後才決定你的泰國物業的平均月租金額;
• 如果你的租賃目標是進入住宅和退休人員的租賃市場,建議你把租客目標定為長期住在泰國熱門地區的外國居民;
• 如果你的租賃物業在每一年內都有九個月的佔用率,那麼你就應該確保你的收益涵蓋了所有費用(最好包括抵押貸款),並為你的投資進行合理的利潤預測。

貼士二:選擇出租管理公司

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由於泰國租賃物業的需求穩步增長,泰國就出現了大量經驗豐富的租賃代理機構。而曼谷就是租賃物業的熱門地區—它目前對豪宅的租賃需求很高,例如是位於素坤逸路上的高級公寓。而業主在選擇出租管理公司時就需要考慮以下要點:

• 尋找外國人租賃機構的最佳地點就是在外國人住宅區或市中心;
• 全面的代理服務有助於最大化你的泰國物業租賃潛力,例如是流利的英語、提供法律諮詢、精心構建的網站和線下營銷計劃、以及廣泛的客戶名單等;
• 理想的租賃管理公司應該每個物業開始出租至結束期間提供所有服務,包括有起草租賃合同、定期檢查和記錄物業狀況、安排維修、維護和收集租金、審查和聯絡租客、以及提供每月報告。
為業主最大限度地降低風險,並為他們提供最多的回報,就是真正可靠的泰國出租代理商的優先工作事項。

貼士三:簽署泰國物業租賃合同

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一旦你的租賃管理公司為你的泰國物業找到合適的租客,他們將根據你的要求來準備租約。而你的租客的登記手續如下:

• 租約將由你或你的代理人來與租客簽署;
• 你的租客需支付租約中規定的保證金以及第一個月的租金;
• 除非租金內包括了所有公用服務,否則你的租客需要自行與當地服務提供商來簽訂電話、互聯網和電視合約。你的租賃管理公司可能會為租客提供最優惠的價格建議;
• 如租賃合同中所述,租客必須保持良好的物業狀況,而你的租賃管理公司可能會對物業進行定期檢查,作為其每月報告的一部分。

貼士四:退租

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你的泰國物業管理公司將負責助你終止物業租賃的程序,要點包括:

• 如果租約已經全部完成,或租客已提前60天通知終止協議,而物業亦處於良好狀態的話,保證金將全額退還;
• 如果租客沒有提前60天通知終些租約,通常會被沒收保證金;
• 如果檢查顯示物業內有固定裝置和配件被過度磨損或損壞,租賃管理公司或將保留部分或全部保證金;
• 如果租客已經簽訂了公用服務的合約,那麼就需要把它們取消或轉讓給其他人;
• 租客需要簽署任何屬於租賃合約內的管理合同,然後就需要簽署租賃協議並聲明已支付所有租金。

貼士五:法律和文書工作

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你的租賃管理公司將負責處理所有租賃文書工作,包括租賃合同和租賃結束等,以確保其符合你在泰國法律下的責任。大多數租賃代理機構還將處理你的納稅事務,並提供收入和支出記錄。而這些代理商大多數都有一間經常合作的律師事務所,來為他們提供服務或僱用具有法律資格的員工。

貼士六:代理費和稅項的成本和預算

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使用泰國租賃管理公司的成本大多合理—因為包括了由有經驗的專業人員來監督出租物業的各個方面。而代理費方面,將根據在不同地區所選擇的不同機構、以及由機構所提供的服務而有所不同。

作為一般規則,管理公司將收取半個月至一個月的租金作為佣金。這個金額將包括尋找合適的租客、設置租約、檢查租客的資料及其他相關的文書工作等。如果物業需要維修或重新裝修,管理公司亦將提供報價並監督裝修的工作。

而根據稅務律師的建議,你就可以計算出一年的平均支出,並根據你的淨利潤進行調整。而租金收入應繳納的稅款將取決於該物業是以個人還是公司名義所購入。

• 如果此泰國物業是以個人名義持有,則將從泰國非稅務居民的租金收入中扣除15%作預扣稅。如果個人選擇提交泰國個人所得稅申報表並申報租金收入,所支付的預扣稅則可以抵消退稅時應付的稅額;
• 由於泰國的稅收制度,提交個人所得稅申報表可以節省金錢:每年低於5萬泰銖的個人收入並不需徵稅;而每年收入1.5萬至50萬泰銖的徵稅,在扣除費用和津貼後亦可扣除10%。
• 如果泰國物業以外國公司的名義持有,則應繳納15%的預扣稅,但不予退還。你的會計師將代表你處理公司的稅務及津貼等。

貼士七:泰國置業建議

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在泰國投資置業,出租物業是一種從你的資本中賺取利息和避免目前銀行提供的低利率的實用方法。而曼谷、泰國海濱度假村、和北部城市清邁等對當地出租賃物業的需求亦十分高漲。與可靠的泰國物業租賃管理公司合作不僅利大於弊,而且還為你的泰國地產投資提供了額外的實體擔保。

 
泰國業主同時亦需了解關於泰國租賃法例的四件事:

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一、如果你的租客有「合理理由」,可以隨時解除租約

最新泰國租賃法的最重要變化就是如果租客提前30天通知並且有理由需要搬遷,他們就有權利中斷租約。這意味著他們不再有義務找人接管他們的租約。而工作轉移和搬家是泰國業主必須接受解除租約的其中幾個原因。然而,租客的其他「合理理由」究竟會不會被接受,還有待觀察。

二、設定租金

泰國業主只能要求租客提前提供一個月的租金。另外,租客有權提供不超過一個月租金的保證金金金額。

三、變更保證金

新的泰國租賃法也解決了租客們關於保證金的兩個主要問題:首先,保證金必須在七天內退還,與當前的30天時限相比大幅減少;其次,業主不得扣留一般性損耗的保證金,而業主也有責任進行物業日常維護,但同時亦建議租客在物業出現問題時立刻通知業主。

四、並非所有泰國業主都會受到新泰國租賃法的影響

只有擁有5個或更多泰國物業的業主才需遵守這個新規定,並鼓勵其他業主雖然沒有義務,但亦能夠遵守這項新政策。

 
如果你想了解更多有關出租泰國物業的資料,歡迎瀏覽亞洲房產的官方網頁Facebook專頁,以了解更多有關泰國地產的資訊。

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