印尼物業市場:外國人在投資前需要知道的事

九月 26, 2016 印尼

經過多年禁止外國人購買物業後,印尼物業市場終於開放予外國人,尤其是那些在印尼內合法居任的外國人。這對於生活在境內的外國人和海外的物業投資者來說也許是一個好消息,不過印尼仍然需要一段時間把物業投資完全開放予在國內居住的外國人。所以,在投資印尼物業之前,外國人有數項資訊需要先知道的。
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印尼物業的外國擁有權
根據Indonesia Investments的報導,政府通過了允許任何居住在印尼的外籍人士可以在國內購買一套房屋的條例 (Government Regulation No. 103/2015 on House Ownership of Foreigners Residing in Indonesia) 。其實在一年前,外國人就已經開始可以購買他們的物業,但是只限於豪華公寓而已;而今天,只要那個外國人是這個國家的合法居民,他們就可以在印尼購買房屋又或是公寓了。
 
非印尼人士並不會有抵押貸款
雖然這是印尼房地產市場朝著正確方向邁出的一步,但是印尼政府仍然會嚴格執行有關財產的外國所有權的控制:外藉人士的購買物業權利其實是根據「使用權」(right of use) 而非「擁有權」(right of ownership),後者只有印尼國民才可以擁有的權利。因此,要得到印尼金融機構對於外國人所發出的物業貸款是幾乎不可能的。所以,雖然印尼並沒有法律禁止本地銀行向外國人出售抵押貸款,但是銀行在審慎的管理下都會拒絕向在「使用權」(right of use)範疇下的物業批出貸款。
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對於外國房地產投資的嚴格規定
即使通過了可以購買物業的條例,外國人仍然需要在印尼的物業市場內遵守針對外藉人士的嚴格要求和規則。
外國人只能用政府為每個區域規定的固定最低金額來購買物業。例如在雅加達的外國人將需要用最少100億印尼盾來買一間房屋和用50億印尼盾來買一套公寓—這是一個非常高昂的物業價格!再加上他們無法取得物業貸款,所以對於在印尼居住的外國人來說,要投資本地物業是一件極度困難的事情。也許,這個規定的原意其實是阻礙在印尼物業市場內的海外投資吧。
外國人也只能在發展商方面直接進行房產投資:他們不能與中間人交易。他們也不准印尼物業租出去給別人。而任何希望透過租賃住宅或商業空間來獲利的行為亦是不允許的。
同時,當外國人希望離開印尼並成為另一個國家的居民時,他們亦將需要在離開後的一年內把物業的使用權轉移給能夠符合所有擁有物業的條件的其他人。
 
朝著正確方向邁出小步
因為嚴格的禁令,Indonesian Real Estate Developers Association (REI) 希望政府可以放鬆對於海外擁有權和在印尼居住的外國人獲得海外物業貸款的嚴格限制。即使印尼物業市場開始對外開放,但是這亦不能吸引到海外買家,最終亦無法令物業市場有任何增長。
直至目前為止,無論是政府還是房地產發展商似乎都對在國外的房地產投資不感興趣。他們都把注意力放在佔了大部份消費者的本地市場之上。另外,公寓的發展商多數都是興建在「擁有權」範疇以下的物業;如果他們選擇興建在「使用權」範疇以下的物業,這就對於居住在印尼的外國人有益處,然後令到本地需求、以至是利潤下降。不過,如果政府不推出任何吸引海外投資的措施,印尼的物業市場亦無法得到增長。
雖然印尼方面仍未對海外開放物業擁有權,但是過去數年在條例上作出的改變亦是朝著正確方向邁出的一步。也許在不久的將來,外國人可以在沒有無謂規限的情況下很容易就購買到房地產物業了。所以,你應該在印尼購買物業嗎?如果你符合條件而又願意遵守規限,那就放心購買吧。你可以在這裡找到一系列位於雅加達的物業資訊。
 
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Source: http://www.indonesia-investments.com/news/news-columns/foreigners-can-buy-property-in-indonesia-but-will-they/item6913

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